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新形势下加强我市农村宅基地管理的思考
作者:shaherenda  来源:shahe.mzfz.gov.cn  发布时间:2014/4/23 14:41:49  发布人:shaherenda

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新形势下加强我市农村宅基地管理的思考


 
  农村宅基地管理工作涉及广大农民的切身利益,面广量大,情况复杂,长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地管理,对于节约集体用地和保护耕地,保持耕地总量动态平衡,促进农村社会稳定和经济可持续发展,建设社会主义新农村,具有重要意义。结合代表人代会上提出的建议和信访接待中群众反映的有关问题,市人大财经工委组织人大部分常委和代表,就新形势下加强农村宅基地管理开展了调查研究。分别听取市国土资源局、规划局关于我市农村宅基地管理情况的汇报及涉及城区规划的有关情况的介绍。深入到我市西杜村、新城镇和显德汪村同村民代表就宅基地管理情况现状及存在的问题,进行了座谈和实地走访。
  一、当前农村宅基地管理的现状及存在的主要问题
  《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规,已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度,为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。但是,随着社会主义市场经济体制的建立、城镇化建设的推进、农村经济发展和农民生活水平的改善与提高、农村人口大量向城市转移和新农村建设的全面推进,现行农村宅基地管理制度存在诸多不太适应社会主义新农村建设的需要的方面。市农村宅基地自1984年开始确权登记,2012年底总户数为10.88万户,农村宅基地总面积47875亩。经对全市的宅基地遗留问题进行的全面清理,但仍有一部分村民的宅基地未登记发证。目前农村宅基地管理工作中存在的问题主要表现在:
  一是宅基地管理不够规范,缺乏规划。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件,操作性差,宅基地管理缺少规范。新的土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点,没有为发展预留空间,无法适应新农村建设对宅基地管理的需求,致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划不够衔接。农村住房建设缺乏规划指导,布局凌乱。
  二是农村“一户一宅”制度难以贯彻实施,“空心村”问题严重。一方面由于用地指标的限制,我市将近20年未划批宅基地,造成部分群众确实住房困难。另一方面存在“一户两宅”、“一户多宅”现象。虽然对农村宅基地有具体政策规定,但由于历史遗留问题多、再加上采用的是无偿、无期限使用制度,很长一段时间来,农村建房处无序状态,乱占、多占现象时有发生。村民建新房不退旧房,村中原有的旧住宅闲置无人居住,城市化进程,加剧了农村宅基地的闲置。闲置率达到1/3,造成土地大量浪费,我市人均耕地已不足一亩,有的村人均耕地已不足0.5亩。治理“空心村”问题已迫在眉睫。
  三是宅基地管理薄弱,违法案件时有发生,查处执行难。出现农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意建房现象:主要有:时有发生:个别村违法批划或放宽条件、超标准、越权限,不按程序发放宅基地;有的村民无视宅基地发放条件而私自占用宅基地;为了弥补公益事业开支或村干部工资等原因,私自买卖批划宅基地。农村宅基地管理缺乏有效的监督管理机制,重审批轻监管。管理缺乏依据,不能及时实现强制执行,查处执行难。
  四是农民建房越来越难,影响城乡和谐发展。近年来,国家加强土地调控,严格控制新增建设用地数量,在经济持续发展的背景下,政府在安排极其有限的用地指标时,优先考虑基础设施建设和工业项目建设,很少安排宅基地用地指标,导致当前农村住宅用地呈现总体粗放和局部不足并存的局面,涉及宅基地的矛盾纠纷增多,社会的不稳定因素加大。
  五是宅基地流转机制不完善。十八届三中全会为土地制度改革勾勒了方向,但现有的宅基地使用权流转制度禁止城镇居民购买农村宅基地,又没有农村村民退出宅基地的机制,从而使得大量的隐性流转出现。已定居城镇或他乡的居民不能将其合法拥有的宅基地转让出去,使宅基地使用权的权益难以实现,宅基地空置、空心村现象普遍,土地不能得到充分利用,同时由于宅基地禁止抵押,农民无法通过抵押宅基地在银行进行融资,阻碍了农业生产的进一步的发展和农村经济的壮大。
  二、对完善农村宅基地管理的思考和建议
  通过以上现状的分析,对新形势下做好农村宅基地管理工作有以下浅显的思考和建议
  (一)大力宣传土地管理法律、法规。要借助各种传媒面向社会通过各种途径宣传土地管理的法律、法规及规章制度,在注重广度的基础上,进一步注重宣传深度。开展农村宅基地管理主题宣传活动,不断提高各级党员干部和广大人民群众的法制观念和素质。利用乡村的公开栏,不断更新土地管理的知识,通过典型案例、具体案例进行宣传。
  (二)强化土地利用总体规划的法定地位,建立农村宅基地规划制度。土地利用总体规划是土地管理的龙头和总纲,明确农村宅基地规划的内容和法律地位,各户宅基地的位置和界址范围,拟调整、控制、整治、新建的宅基地及居民点的布局、利用方案,规划实施的保障措施。使经批准的农村宅基地规划作为审批农村宅基地的依据,发挥规划的控制、引导作用。
  (三)加快宅基地使用权清理发证工作进程。通过开展宅基地使用权登记,可以有效规范农村住宅建设,防止私占乱占耕地,集中力量,克服困难,在对我市现有农村宅基地进行全面调查摸底的基础上,及早做到权属纠纷基本解决,农民合法使用的宅基地全部发证到户。
  (四)有计划的安排宅基地占用农用地转用计划的专项指标。确保宅基地农用地转用计划指标落到实处,在农村宅基地管理上,做到疏堵结合,缓解农村建房困难。为了适应建设社会主义新农村的要求,提高农村村民的生活质量,美化居住环境,大力推进节约集约用地,鼓励农民集中居住,应当允许在集体建设用地上兴建农民住宅小区,明确建设农民住宅小区的条件和范围,规范建设农民住宅小区的用地及办理宅基地使用权证的程序等。
  (五)制定宅基地利用和管理的奖惩政策,多举措治理“空心村”,规范和保护农民建房。对“一户多宅”或空宅村民,要制定激励措施,鼓励他们退出多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的,要采取签订合同等措施,确保按期拆除旧房,交出旧宅基地。我市显德汪村就按照这样的途径很好地解决了空心村难题。允许村民将原宅基地和房屋与其他村民自愿协商后有偿调剂给有条件申请宅基地建房的本村农民。同时积极探索“宅基地置换”模式,将分散居住的农民集中起来,搬入新建多层或规划合理的住宅中,“腾出来”的农村非农建设用地可以从事其他用途。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下,鼓励农村村民新建、改建、扩建住宅,要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。要按照城镇化和集约用地的要求,鼓励集中建设农民新村。使农村宅基地的利用和管理走上合理化、规范化轨道。(作者:市人大财经工委主任  郭丽芳)

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